Nächteweise Untervermietung an Touristen

Nightly subletting to tourists as a reason for termination

Lease agreements can be terminated by the landlord if the leased object is subleased for disproportionate consideration. In this case, according to a new decision of the Austrian Supreme Court, the fee which the tenant demands for the shortest sublease period (usually for one night) and the expenses during this period must be compared.

7Ob189/17w

Verschiedene Internetplattformen bieten die Möglichkeit, die eigene Wohnung nächteweise an Touristen unterzuvermieten. Fraglich war bis jetzt, ob durch diese nächteweise Untervermietung der Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs. (2) Z. 4 MRG erfüllt wird. Dieser sieht vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis aufkündigen kann, wenn der Mieter den Mietgegenstand durch teilweise Überlassung an einen Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Diese Verwertung liegt nach nunmehr ausgesprochener Ansicht des Obersten Gerichtshofes auch dann vor, wenn die Wohnung laufend auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Untervermietung angeboten und vermietet wird.

Mietverträge können vom Vermieter gekündigt werden, wenn der Mietgegenstand gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistungen untervermietet wird. Dabei sind nach einer neuen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes jenes Entgelt, das der Mieter für die kürzeste Untervermietungsperiode (also idR für eine Nacht) fordert und die Aufwendungen in diesem Zeitraum zu vergleichen.

Voraussetzung für die Kündigung ist allerdings, dass ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins erwirtschaftet wird. In ständiger Rechtsprechung geht der Oberste Gerichtshof von einem erforderlichen Übersteigen des Mietzinses im Ausmaß von 100 % aus. Zur Berechnung des Verhältnisses stellte er auf jenes Entgelt ab, das der Mieter für die kürzeste Untervermietungsperiode forderte und berechnete daher die Aufwendungen in diesem Zeitraum entsprechend.

Ermittelt wurden vom Obersten Gerichtshof Aufwendungen der Mieter in Höhe von insgesamt EUR 122,00 pro Tag (Mietzins, Entgelt für Einrichtungsgegenstände, Betriebskosten), dem ein Untermietzins von EUR 350,00 bis EUR 425,00 pro Tag gegenüberstand. Das Untermietentgelt überstieg die Aufwendungen daher um weit mehr als 100 % und die Unverhältnismäßigkeit wurde bejaht. Die Kündigung des Mietverhältnisses war daher zulässig.