Neue Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes zu Mietvertragsgebühren

New ruling concerning lease fees

According to a new ruling by the VwGH, a contract is treated as a fixed-term contract even if only one contracting party renounces its right of termination, while the other party is limited to a few reasons for termination, which presuppose a misconduct on the part of the tenant. This has significant consequences for the calculation of lease fees.

26.04.2018, Ra 2018/16/0040

Wie auf unserer Homepage bereits zu lesen war, wurden die Gebühren für Mietverträge über Wohnungen mit Ende 2017 abgeschafft. Diese sind nunmehr nur für Geschäftsräumlichkeiten zu entrichten. Zur Berechnung der Gebühren wird darauf abgestellt, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Wird der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen, wird zur Berechnung die Gesamtmiete für drei Jahre herangezogen. Wird er befristet abgeschlossen, wird die Gebühr entsprechend dem Mietzins für die Vertragsdauer berechnet: Bei einer Miete für ein Jahr sohin der Mietzins für dieses Jahr; bei einer Miete für zehn Jahre der Gesamtmietzins für diese zehn Jahre.

Ein befristeter Mietvertrag liegt nach einer neuen Entscheidung des VwGH auch dann vor, wenn zwar nur eine Vertragspartei auf ihr Kündigungsrecht verzichtet, die andere Partei aber im Mietvertrag auf wenige Kündigungsgründe beschränkt wird, die noch dazu ein Fehlverhalten des Vertragspartners voraussetzen. Dies hat wesentliche Folgen für die Berechnung der Mietvertragsgebühren.

Sonderfall in der Berechnung war schon bisher die Gestaltung in Mietverträgen, dass diese zwar unbefristet abgeschlossen werden, die Vertragsparteien aber in den ersten Jahren auf eine Kündigung verzichten. Dies wurde vom VwGH bislang so ausgelegt, dass ein unbefristeter Vertrag angenommen wird, solange zumindest eine der Vertragsparteien den Vertrag weiterhin aufkündigen kann.

Nunmehr hat der VwGH dies erstmalig anders beurteilt: Der Entscheidung vom 26.04.2018 lag der Sachverhalt zugrunde, dass ein grundsätzlich unbefristetes Mietverhältnis eingegangen wurde. Der Mieter verzichtete in den ersten zehn Jahren auf sein Kündigungsrecht. Die Möglichkeit des Vermieters, den Vertrag aufzukündigen, wurde im Vertrag „auf die Gründe des § 1118 ABGB oder des § 30 Abs. 2 MRG“ beschränkt. Der VwGH hat in seiner nunmehrigen Entscheidung die Ansicht vertreten, dass das Vertragsverhältnis bei einer derartigen Gestaltung vor Ablauf der zehn Jahre faktisch von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann. Das begründete er damit, dass jene Kündigungsgründe, die im Vertrag vereinbart waren, entweder auf Geschäftsflächenmiete keine Anwendung finden oder ein grobes Fehlverhalten der Mieterin voraussetzen. Die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung war daher nach seiner Einschätzung äußerst gering.

Der VwGH ging daher von einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer von zehn Jahren aus, der danach in einen Vertrag mit unbestimmter Dauer übergeht, was dazu führte, dass der Vertrag mit einer Bemessungsgrundlage von 13 Jahren statt nur drei Jahren vergebührt wurde.