Unterlassene Mitteilung nach § 12a MRG – Haftung für Kaufpreisschaden

Failure to notify a change of power pursuant to section 12a MRG - liability for purchase price damage

If the tenant (in case MRG is applicable) does not comply with his duty of notification according to § 12a (3) MRG (notification of a change of power) and the property is sold, he is liable to the property seller for any resulting insufficient purchase price.

4 Ob 128/20g

Wird ein Zinshaus als Anlageobjekt gekauft, wird der Kaufpreis üblicherweise auf Grundlage der Hauptmietzinse der Liegenschaft ermittelt.

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft als Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit verpflichtet, den Vermieter darüber zu informieren, wenn sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf sie entscheidend ändern, wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft (§ 12a Abs. (3) MRG). Der Vermieter ist dann gesetzlich berechtigt, den Mietzins auf den angemessenen Hauptmietzins anzuheben.

Was passiert aber, wenn der Mieter die Anzeige unterlässt, der Vermieter den Mietzins dementsprechend nicht anhebt und der auf Basis der Mietzinse errechnete Kaufpreis dann zu niedrig angesetzt ist?

Dazu hat der Oberste Gerichtshof erwogen:

Die Anzeigepflicht des § 12a Abs 3 MRG bezweckt den Schutz des Vermieters, der vor Vermögensschäden infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins bewahrt werden soll. „Es handelt sich dabei um eine aus dem Bestandvertrag abgeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter anhebungsrelevante Tatbestände mitzuteilen. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, liegt im Schutzbereich des § 12a MRG, weil durch diese Bestimmung die Möglichkeit der Einhebung eines angemessenen Mietzinses und der „Einpreisung“ des dadurch erhöhten Ertragswerts der Liegenschaft bei deren Verwertung gewährleistet werden soll.“

Weiters wurde ausgeführt, dass sich der Vermieter auf die Vertragstreue seines Mieters jedenfalls solange verlassen kann, als ihm nicht gegenteilige Umstände zur Kenntnis gelangt sind. Bestehen für den Vermieter also keine Anhaltspunkte für einen Machtwechsel, ist der Mieter für einen allfälligen aus der Unterlassung der Anzeige resultierenden Mindererlös beim Verkauf eines Zinshauses haftbar.