Vorkaufsberechtigte aufgepasst! – Das bücherliche Vorkaufsrecht in der Insolvenz
Pre-buyers beware! - The right of first refusal in insolvency
According to a recent decision by the Supreme Court, when a property is sold by the insolvency administrator, the person entitled to pre-emption does not have to be informed in person! Simply publishing the intention to sell in the edict is sufficient. This can lead to an explosive loss of rights.
8 Ob 40/21k
Nach den grundsätzlichen Regeln des AGBG muss im Vorkaufsfall der Verpflichtete dem Berechtigten die Sache zur Einlösung anbieten, widrigenfalls die Sache auch einem Dritten wieder abgefordert werden kann.
Ein Vorkaufsfall liegt aber nach einhelliger Meinung nur vor, wenn der Verpflichtete einen Verkaufswillen hat. Demgemäß geht der OGH grundsätzlich davon aus, dass bei gerichtlicher Verwertung oder Verwertung durch den Insolvenzverwalter kein Vorkaufsfall vorliegt. Das Vorkaufsrecht erlischt mit der Rechtskraft des gerichtlichen Zuschlags bzw des Beschlusses des Insolvenzgerichts über die Genehmigung des Kaufvertrages.
Diese Rechtsfolge ist im ABGB für gerichtliche Versteigerungen ausdrücklich geregelt. Bei Zwangsversteigerung hat das Vorkaufsrecht daher nur die Wirkung, dass der Vorkaufsberechtigte zur Versteigerung „vorzuladen“ ist (§ 1076 ABGB). Das heißt, das Versteigerungsedikt ist ihm gemäß § 171 Exekutionsordnung zuzustellen, anderenfalls er zum Rekurs gegen den Zuschlag berechtigt ist. Das Vorkaufsrecht erlischt aber jedenfalls mit der Rechtskraft des gerichtlichen Zuschlags.
Der Insolvenzverwalter verwertet Vermögensgegenstände in der Insolvenz üblicherweise aber nicht im Rahmen einer Zwangsversteigerung, sondern als „freiwillige“ (auch „freihändige“) Verwertung nach den Regeln der Insolvenzordnung. Auf diese Weise kann meist ein höherer Verwertungserlös erzielt werden. Für derartige Fälle gibt es in der Exekutionsordnung keine vergleichbare Bestimmung. Viele Stimmen in der Lehre gehen aber davon aus, dass es sich beim Verkauf durch den Insolvenzverwalter ebenfalls um einen „Zwangs“verkauf gegen den Willen des Berechtigten handelt und deshalb die Regelung der Verständigungspflicht wie bei der Zwangsversteigerung analog anzuwenden ist.
Der OGH hat dieser Ansicht nunmehr eine Absage erteilt und ausgesprochen, dass keine für eine Analogie erforderliche planwidrige Lücke in der Insolvenzordnung bestehe. Vielmehr sei die zwingend in der Ediktsdatei zu veröffentlichende Verkaufsabsicht eine der Natur des Insolvenzverfahrens entsprechende Regelung und seien die Rechte des Vorkaufsberechtigen dadurch ausreichend gewahrt. Auch ohne persönliche Verständigung erlösche daher das bücherliche Vorkaufsrecht.
Diese Entscheidung wird zwar in der Lehre kritisiert, sie ist aber nunmehr – bis zu einer allfälligen Judikaturwende - zu beachten und bedeutet für den Vorkaufsberechtigten die Notwendigkeit zur erhöhten Wachsamkeit betreffend eine allfällige Insolvenz des Vorkaufsverpflichteten, um das Vorkaufsrecht nicht zu verlieren.
In der Praxis wird es jedoch grundsätzlich im Interesse des Insolvenzverwalters sein, möglichst viele Kaufinteressenten anzusprechen; der Insolvenzverwalter wird daher schon im Interesse der Gläubiger auch den Vorkaufsberechtigten von der Verkaufsabsicht verständigen.