A question of exposure
Eine Frage der Lage
Welche Faktoren sind für die Zulässigkeit eines Lagezuschlags zum Richtwertmietzins maßgeblich, wenn sich das Mietobjekt in der Stadt befindet? Können für Wohnungen in der Stadt Verkehrsanbindungen und anliegende Einkaufsmöglichkeiten, etc. in einem Lagezuschlag berücksichtigt werden? Der OGH schaffte mit 5 Ob 74/17v Klarheit.
OGH clarified the emphasis of exposure on the alteration of house rent. Checking your rental contract is worth doing. Do accessibility of public transport and shopping justify surcharges? A Viennese plaintiff fought for her rent’s review.
Für Zu- oder Abschläge zum Richtwertmietzins sind „bedeutsame Umstände“ (§16 Abs 2 MRG) im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen. Als ein solcher bedeutsamer Umstand ist auch die Lage, also die Wohnumgebung des Hauses, maßgeblich. Die Beurteilung der Lage erfolgt an Hand von einzelnen Faktoren, wie etwa Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Bebauungsmerkmale der unmittelbaren Umgebung, oder Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs.
Der OGH hatte einen Lagezuschlag aufgrund dieser Faktoren für eine Wohnung im 5ten Wiener Gemeindebezirk zu beurteilen. Er kam dabei zu dem Ergebnis, dass als Referenzgebiet für die Lage nicht auf die politische Grenzziehung abzustellen ist, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen ist, die einander in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen.
Im Fall eines im 5. Wiener Gemeindebezirk gelegenen Hauses seien das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen Bebauung. Gute Verkehrsanbindung, ausreichende Möglichkeiten zur Versorgung mit Gütern des täglichen Gebrauchs und auch die typisch mehrgeschossige Bauweise der Häuser sind dabei typisch. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen Wiens rechtfertigen die im diesem Fall festgestellte Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage im Sinne des § 16 Abs 4 MRG nicht. Ein Lagezuschlag ist in einem solchen Fall daher nicht gerechtfertigt.